Hoe koop je een parkeergarage?

Alle lezers van Vexpansie kunnen voorbeelden noemen van parkeergarages die prettig in gebruik zijn en welke juist niet. De hoeveelheid keuzes die de kwaliteit, en de kosten, van een parkeergarage bepalen is enorm. Voor gebiedseigenaren die behoefte hebben aan ‘een’ parkeergarage, stapelen de (tegen)vragen zich dan ook snel op.

[Dit artikel verscheen eerder in Vexpansie 2021-4. | Tekst Erwin van Hout]

De Universiteit Leiden is zo’n gebiedseigenaar. Zij ontwikkelt samen met de gemeenten Leiden en Oegstgeest het Leiden BioScience Park (LBSP). Dit gebied, met een totale omvang van ca. 110 ha, ondergaat een transitie naar een Innovation District en kent een mix van werken, wonen en recreëren in hoge dichtheden. De noodzakelijke parkeerbehoefte zal grotendeels worden opgevangen in een drietal centrale voorzieningen bij de entrees van het gebied. Inzet is het afvangen van zoveel mogelijk autoverkeer, om zo de woon-, werk- en verblijfskwaliteit van het gebied te versterken. Spark ondersteunt deze ambitie van harte.

Wat is echt belangrijk
De eerste centrale parkeervoorziening is gepland aan de Ehrenfestweg. De Universiteit Leiden zocht hiervoor een marktpartij die een parkeergarage kon ontwerpen en realiseren. Voor een succesvolle uitvraag in de markt, de universiteit is aanbestedingsplichtig, zijn heldere ambities en doelstellingen belangrijk. Voor de universiteit was het van doorslaggevend belang een partij te contracteren waarmee zij afspraken kon maken over een vaste prijs en planning. Dit gezien het beschikbare budget, de eigen planning en de verplichtingen naar andere partijen in het gebied. Ondergeschikt daaraan waren drie inhoudelijke thema’s voor het ontwerp van de parkeergarage Ehrenfestweg: kwaliteit, flexibiliteit en duurzaamheid.

Zekerheid geïntegreerd contract
De Universiteit Leiden heeft gekozen voor een geïntegreerd contract. Dit biedt de gevraagde zekerheid en verlegt de risico’s voor een tijdige realisatie, na aanbesteding, in belangrijke mate naar de opdrachtnemer. Een geïntegreerd contract, in dit geval design & build, vereist wel dat de uitvraag functioneel gespecificeerd is. Met andere woorden: de uitvraag omschrijft welke vraag de parkeergarage moet oplossen, en niet de specifieke oplossing. Het verleggen van het risico door het vragen van een vaste prijs en planning, betekent dat je als opdrachtgever moet inleveren op een deel van de regie op het proces en de invloed op het resultaat. ‘Mee-ontwerpen’ is niet meer mogelijk, als de bouwer zich vooraf op de prijs heeft moeten vastleggen.

Kwaliteit

• Plafondbedrag en extra kwaliteit
Binnen het beschikbare budget wilde de universiteit de kwaliteit maximaliseren. Het is gebruikelijk om hiervoor extra punten in de beoordeling toe te kennen. Dit sluit concurrentie op prijs echter niet uit.
Er is gekozen voor een geprioriteerde lijst van aanvullende eisen. Voor elke aangeboden aanvullende eis konden extra punten worden gescoord. Maar alleen als de hoger geprioriteerde aanvullende eisen ook werden aangeboden. Zo kon de universiteit de regie op de kwaliteit maximaliseren binnen de uitvraag.

• Uitstraling
In de voorbereiding met de universiteit bleek dat het ontwerp van de garagegevel anders aangepakt moest worden. De universiteit koos nadrukkelijk om het uiterlijk van de gevel zelf te bepalen en niet aan de markt te laten. Begrijpelijk, de gevel vormt een belangrijk en  zichtbaar element in het gebied.  Om die reden is ervoor gekozen het ontwerp van de gevel geen onderdeel van de uitvraag te laten zijn. Middels een miniprijsvraag is Wiegerinck architecten geselecteerd. In een ontwerptraject met de universiteit hebben zij een gevelontwerp opgeleverd dat als uitgangspunt in de uitvraag is voorgeschreven.

Flexibiliteit
• Capaciteit
Een andere uitdaging was de gevraagde flexibiliteit van de parkeergarage. Het gebied is in ontwikkeling en niet van alle kavels is op voorhand de parkeerbehoefte duidelijk. Om hierop in te spelen is de garage uitgevraagd met een optie om deze binnen 5 jaar van 700 naar 900 parkeerplaatsen te kunnen uitbreiden.

De garage moet ‘horizontaal’ uitbreidbaar zijn, niet ‘verticaal’. De garage bereikt in fase 1 de maximale hoogte. Dit voorkomt dat, op het moment van uitbreiding, de garage tijdelijk gesloten moet worden. Bovendien biedt dit meer openbare ruimte, die tijdelijk of permanent beschikbaar blijft, als een uitbreiding niet nodig blijkt.

•De Plint
Een andere consequentie van een gebied in ontwikkeling, is dat nog onduidelijk is hoe de plint van de parkeergarage kan worden ingevuld. Op dit moment zijn hiervoor nog geen functies voorzien. Als het gebied volwassen wordt kan de toevoeging van bijvoorbeeld kleinschalige horeca of fietsenverhuur/-reparatie in de plint van het gebouw bijdragen aan de levendigheid van het gebied.Een hogere verdiepingsvloer en aanvullende voorzieningen maken inbouw van functies later mogelijk.

Duurzaamheid
Voor duurzaamheid is meer ruimte gelaten aan de markt. In de vraagspecificatie zijn beperkte (minimum)eisen opgenomen. Wel is in de gunningcriteria 12,5 procent van de punten voor kwaliteit gereserveerd voor vier duurzaamheidsaspecten: Energieprestatie, PV panelen, Natuurinclusief bouwen en Circulariteit.

Het resultaat
Drie serieuze biedingen. Van drie partijen die elk kozen voor een andere oplossing voor de opgave en een ander accent in de uitwerking. De winnaar van de aanbesteding is de partij die ingezet heeft op zoveel mogelijk kwaliteit binnen het plafondbedrag. En die extra punten heeft gescoord door bijvoorbeeld te kiezen voor een volledig (waterdicht) dak met zonnepanelen. De uitkomst sluit aan bij de wensen van de universiteit, waarvan ze aan het begin van het traject nog niet wisten dat ze die hadden. Inmiddels zijn de werkzaamheden gestart en is de uitvraag voor de tweede openbare parkeergarage, Nieuw Rhijngeest Zuid, in het Leiden Bio Science Park op TenderNed gepubliceerd.

Tekst: Erwin van Hout, senior adviseur parkeren Spark | Beeld: Bouwbedrijf Aan de Stegge Twello BV